Est-il possible pour une SCI de fonctionner avec un seul associé?

Il peut être difficile de comprendre la différence entre ce que dit la loi et ce qui se passe en pratique en ce qui concerne les SCI avec un seul associé. Il est important de noter que selon l'article 1832 du Code civil, une SCI doit avoir au moins 2 associés, donc la création d'une SCI avec un seul associé n'est pas autorisée. Ainsi, lors de la constitution de la société, vous risqueriez de vous voir refuser l'immatriculation par le greffe du tribunal si la société n'a qu'un seul associé. Cependant, il est courant en pratique que la SCI devienne unipersonnelle au cours de son existence.

En pratique, plusieurs situations peuvent vous conduire à devenir le seul associé de votre SCI :

• Vous pouvez racheter les parts sociales de votre associé qui souhaite quitter la société.
• Le retrait d'un associé peut entraîner la réunion de toutes les parts sociales entre vos mains.
• Si votre associé décède, vous pouvez décider d'acheter ses parts auprès de ses héritiers, conformément à la clause d'agrément prévue dans les statuts.
• Si l'associé personne morale fait faillite, vous pouvez acheter ses parts dans la SCI lors de sa liquidation.

Bien que la loi n'interdise pas formellement à une SCI de fonctionner avec un seul associé, l'article 1844-5 du Code civil permet aux tiers de contester la continuité de la SCI avec un seul associé.

"Si vous envisagez de créer une Société Civile Immobilière (SCI) avec un seul associé, soyez conscient des risques potentiels. En cas de refus d'immatriculation, vous devrez recommencer les formalités de création, ce qui peut être long et coûteux. De plus, si votre SCI devient unipersonnelle, vous risquez la dissolution de la société si vous ne régularisez pas la situation dans un délai d'un an. Ce sont notamment les banques qui peuvent demander la dissolution, car si la SCI a contracté un emprunt pour l'achat d'un bien immobilier, la solvabilité des associés est un facteur important pour garantir le remboursement du prêt. Il est donc important de noter que même si la SCI a plusieurs associés ou actionnaires, les risques restent les mêmes pour une personne morale associée unique.

Pour éviter la dissolution de votre SCI en cas de recours d'un tiers, vous avez plusieurs options. Vous pouvez introduire un nouvel associé en vendant ou en donnant des parts à un tiers, que ce soit un membre de votre famille ou non, ou en procédant à une augmentation de capital si vous souhaitez conserver toutes vos parts. Notez cependant que ces démarches nécessitent des formalités spécifiques, notamment la rédaction d'un acte de cession ou de donation, et la modification des statuts en cas d'augmentation de capital.

Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas introduire un nouvel associé, une autre solution est de transformer votre SCI en EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ou en SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle), qui permettent d'avoir un associé unique. Toutefois, il est important de noter que la transformation en EURL ou SASU implique la dissolution de la SCI avec un seul associé et comporte des différences de fonctionnement par rapport à une SCI. Il est donc nécessaire de s'informer en détail sur les modalités avant de choisir le statut qui convient le mieux à votre situation."

Voici quelques astuces pour maintenir le contrôle et les bénéfices de votre SCI, tout en faisant entrer un nouvel associé :

• Opter pour le démembrement de la propriété des parts : vous pouvez conserver l'usufruit de toutes les parts de la SCI et céder seulement la nue-propriété d'une partie ou de la totalité de vos parts. Cela vous permet de préserver l'intégralité des bénéfices générés par la société.
• Faire entrer un associé minoritaire : en ne cédant qu'une petite proportion de vos parts sociales, tout en restant gérant majoritaire, vous pouvez conserver le contrôle de votre société et recevoir la majorité des dividendes.
• Faire une donation de parts sociales à vos enfants mineurs : en tant que responsable légal de vos enfants mineurs, vous conservez le pouvoir de prendre toutes les décisions pour le fonctionnement de la SCI. Cela vous permet de protéger efficacement votre patrimoine tout en anticipant votre succession.

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