Les charges déductibles en SCI

Les dépenses admissibles en Société civile immobilière (SCI) sont des coûts qui peuvent être soustraits des revenus fonciers de la société au cours d'une période comptable. Elles permettent ainsi de réduire la base d'imposition des revenus provenant de la location d'un bien par la SCI.

La fiscalité de la SCI revêt une importance particulière pour déterminer les dépenses que la société peut déduire de son résultat. Par conséquent, il est essentiel de choisir soigneusement le régime fiscal le plus approprié dès la création de la SCI.

Quels sont les frais déductibles en SCI ?

Afin de calculer les bénéfices imposables, le revenu foncier de la SCI généré par la société au cours de la période comptable écoulée est réduit par un certain nombre de dépenses admissibles en SCI.

Selon l'article 13 du Code général des impôts, toutes les dépenses engagées dans le but d'acquérir ou de maintenir un revenu pour la SCI peuvent être déduites de son revenu foncier net.

Les frais déductibles en SCI comprennent notamment :

- Les frais de réparation ou d'entretien

- Les dépenses d'amélioration

- Les dépenses supportées par la SCI pour le compte de ses locataires

- Les provisions pour les charges de copropriété

Les indemnités d'éviction et les frais de relogement des locataires

- Les frais de gestion

- Les primes d'assurance

- Certains impôts et taxes

- Les intérêts sur les dettes

Remarque : les frais déductibles en SCI doivent être imputés lors de la période comptable au cours de laquelle ils ont été payés, sans tenir compte de la date à laquelle l'engagement a été pris.

Les frais liés à l'entretien et à la réparation

Les dépenses engagées pour l'entretien et la réparation concernent les travaux visant à maintenir ou à rétablir le bien en bon état, permettant ainsi au locataire de l'utiliser normalement.

Cependant, ces dépenses ne doivent pas altérer la structure, la disposition ou l'équipement initial du bien, ni être indissociables de travaux de reconstruction ou d'agrandissement.

Exemples :

- Rénovation de la façade

- Remplacement de l'installation électrique

- Remplacement d'un équipement obsolète

- Frais de déplacement engagés pour des travaux d'entretien

- Réalisation d'études ou de diagnostics préalables obligatoires

Les dépenses d'amélioration

Les dépenses d'amélioration entrent dans la catégorie des charges déductibles en SCI lorsqu'elles concernent des locaux d'habitation. Elles doivent apporter de nouveaux équipements ou des éléments de confort modernes, adaptant ainsi le logement aux conditions de vie contemporaines.

Lorsque les améliorations sont apportées à des locaux non destinés à l'habitation, seules les dépenses suivantes sont considérées comme des charges déductibles en SCI :

Aménagement du local pour le rendre accessible aux personnes handicapées

Protection du local contre les effets de l'amiante

Exemples :

- Installation d'un système de chauffage central

- Transformation d'une place de parking adjacente au logement en box

- Installation de dispositifs de sécurité contre les cambriolages

-Agrandissement des portes et fenêtres

- Les dépenses effectuées pour le compte du locataire

Les frais engagés par la société pour le compte du locataire peuvent être déduits des revenus fonciers de la SCI si le remboursement n'a pas été obtenu avant le 31 décembre de l'année de départ du locataire.

Astuce : les dépenses locatives supportées par la SCI lorsqu'elle est en attente de mise en location du bien sont considérées comme des charges déductibles en SCI.

En plus des charges locatives, ces charges déductibles incluent également les réparations locatives payées directement par la SCI.

Exemples :

- Consommation d'eau chaude ou froide

- Frais de chauffage

- Taxes d'enlèvement des ordures ménagères

- Les provisions pour charges de copropriété

La SCI peut déduire de son revenu foncier annuel les provisions pour charges de copropriété réellement versées au syndic, même si elles sont régularisées lors de l'exercice suivant. Ainsi, les charges acquittées par la SCI l'année suivante sont réduites du montant de la régularisation.

Exemples :

- Dépenses courantes de maintenance

- Frais d'administration des parties communes

- Dépenses de travaux et de fonctionnement des équipements communs

- Les indemnités d'éviction et les frais de relogement

Pour être considérées comme des charges déductibles en SCI, l'indemnité d'éviction dans le cadre d'un bail commercial doit être versée dans le but d'acquérir ou de maintenir le revenu de la société. Ainsi, sa déduction du revenu foncier n'est pas autorisée lorsque les locaux sont repris à des fins personnelles par l'un des associés.

Exemples :

- Reprise des locaux pour effectuer des travaux afin de les relouer dans de meilleures conditions

- Intérêts d'emprunt contractés pour la réalisation des travaux

- Frais de relogement du locataire pendant l'exécution des travaux

- Les frais de gestion

Certains frais constituent des charges déductibles en SCI pour leur montant réel :

- Frais de procédure judiciaire (dommages intérêts, etc.)

- Frais de rémunération des concierges et gardiens

- Frais de rémunération d'un tiers chargé de la gestion des immeubles

Les autres frais liés à la gestion des biens qui ne sont pas déductibles pour leur montant réel sont couverts par un forfait fixé à 20 € par local.

- Les cotisations d'assurance

Les cotisations d'assurance liées aux biens loués par la société sont considérées comme des charges déductibles en SCI pour leur montant réel, peu importe le risque couvert par l'assurance.

Exemples :

- Assurance propriétaire non occupant

- Assurance contre les loyers impayés

- Certains impôts et taxes

- Les charges déductibles en SCI incluent les impôts payés aux collectivités locales et à certains organismes publics, qui incombent au propriétaire de l'immeuble et non à l'occupant. Cela comprend également les pénalités en cas de défaut ou de retard de paiement.

Exemples :

- Taxe foncière

- Taxe annuelle sur les espaces de stationnement en Île-de-France

- Contribution sur les revenus locatifs

- Les intérêts des dettes

- Les intérêts des emprunts contractés par la société sont déductibles de son revenu foncier lorsqu'ils sont utilisés :

      Pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des biens

    Pour la conservation des biens

Exemples :

- Dettes contractées pour payer les droits de succession

- Intérêts versés au Trésor public en cas de paiement échelonné des droits de mutation à titre gratuit

- Frais d'emprunt

Les différences entre les charges déductibles en SCI à l'IR ou à l'IS

Lorsque la SCI est soumise au régime de l'impôt sur le revenu (IR), seules les charges déductibles en SCI concernent son revenu foncier.

En revanche, la SCI assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS) peut déduire des frais supplémentaires de ses revenus :

Frais d'agence immobilière pour l'achat d'un bien en SCI

Frais de notaire

Amortissement du bien en SCI

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Quelles sont les charges non déductibles en SCI ?

Tous les frais qui ne sont pas engagés dans le but d'acquérir ou de conserver le revenu de la SCI, selon les dispositions du Code général des impôts, ne peuvent être considérés comme des charges déductibles en SCI.

Par exemple, les charges suivantes ne peuvent pas être déduites du revenu foncier de la SCI :

- Dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement

- Frais de travaux pour la rénovation complète d'un logement après démolition

- Impôt sur le revenu

- Prélèvements sociaux

- Taxes d'urbanisme

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